🇩🇪 Alemania · Vivienda
Alquilar y comprar vivienda en Alemania: alquileres típicos, depósitos, contratos y normas oficiales de arrendamiento.
Respuesta rápida
Alemania tiene fuerte protección al inquilino y ninguna restricción para extranjeros que compren. Alquilar: la comisión del agente sigue la regla «quien encarga, paga», el depósito (Kaution) se limita a tres meses de renta fría, y las reglas de aviso/renta favorecen al inquilino. Comprar usa notario (Notar), inscripción en el registro (Grundbuch) e impuesto de transmisión (Grunderwerbsteuer) más gastos de notaría y registro.
German tenancy is strongly tenant-protected under the BGB (Mietrecht). Rent control (Mietpreisbremse) applies in tight markets, and a local reference-rent table (Mietspiegel) benchmarks rents. The deposit is capped at three months' net cold rent. There is no nationality restriction on renting or buying property.
- El depósito (Kaution) está limitado a tres meses de renta bruta fría (Kaltmiete).
- El alquiler se cita como alquiler frío (Kaltmiete) más Nebenkosten (costos de funcionamiento); el Mietspiegel fija los parámetros de los alquileres locales.
- Un informe de crédito Schufa y la prueba de ingresos son solicitados con frecuencia; los extranjeros pueden comprar propiedades de manera libre.
Paso a paso
- 1
Decida alquilar o comprar y fije un presupuesto
Decida alquilar o comprar y presupueste; los compradores suman impuesto de transmisión, notaría y registro (a menudo ~10% del precio).
- 2
Busque anuncios o contrate un agente
Busque portales o use un Makler (agente); bajo Bestellerprinzip paga quien contrata al agente.
- 3
Verifique los términos del contrato
Revise el contrato (Mietvertrag), o para comprar el borrador notarial y el extracto del registro.
- 4
Aporte documentos, depósito o financiación
Aporte identificación, ingresos (a menudo un registro SCHUFA) y la Kaution (máx 3 meses de renta fría); los compradores gestionan hipoteca.
- 5
Firme, registre y pague impuestos/tasas
Firme el alquiler, o firme la compra ante notario que le inscribe en el Grundbuch; pague el Grunderwerbsteuer.
- 6
Contrate servicios y conozca sus derechos
Registre su domicilio (Anmeldung), contrate servicios y apóyese en la fuerte protección alemana para avisos y subidas de renta.
Lista de verificación
- Alquilar/comprar decidido + presupuesto
- Reglas de comprador extranjero / elegibilidad verificadas
- Búsqueda / agente con licencia
- Contrato de alquiler o compra revisado
- Documentos + depósito / financiación
- Registro + impuestos/tasas pagados
- Servicios contratados
- Derechos de inquilino / propietario
Autoridades oficiales
- BMWSB — Bundesministerium für Wohnen
Ministerio Federal de Vivienda, Desarrollo Urbano y Edificación.
- Gesetze im Internet — BGB (Mietrecht)
LEY DEL CÓDIGO CIVIL DE LA LEY DE ARRENDAMIENTO
Preguntas frecuentes
¿Los extranjeros pueden comprar en Alemania?
Sí — no hay restricción para que los extranjeros compren en Alemania; la compra se hace ante notario y se inscribe en el Grundbuch.
¿Cuánto puede ser el depósito de alquiler?
La Kaution se limita a tres meses de renta fría (neta) y el arrendador debe mantenerla por separado.
¿Quién paga la comisión del agente?
Bajo el Bestellerprinzip, paga quien contrató al agente — así que en la mayoría de alquileres paga el arrendador, no el inquilino.
Agregación de información oficial, no asesoramiento jurídico. Verifique siempre en el sitio oficial de la autoridad.
Alquileres típicos por ciudad
| Ciudades | Alquiler 1 habitación |
|---|---|
| Berlín | €1,000–2,000/mes (centro Mitte/Prenzlauer Berg); €750–1,300 (periférico) |
| Múnich | €1,200–2,200/mo (centro/Schwabing); €900–1,400 (periférico/Munich Norte) |
| Hamburgo | €900–1,400/mo (centro); €700–1,050/mo (periférico) |
| Fráncfort | €950–1,500/mo (centro); €750–1,150/mo (periférico) |
| Colonia | €800–1,300/mo (centro); €650–1,000/mo (periférico) |
| Stuttgart | €900-1.400/mes (centro); €700-1.100/mes (periférico) |
| Düsseldorf | €850-1.350/mes (centro); €680-1.050/mes (periférico) |
| Leipzig | €550-900/mo (centro); €450-700/mo (área periférica) |
| Dresde | €600-950/mes (centro); €500-750/mes (periférico) |
| Hanover | €650-1,000/mes (centro); €520-800/mes (periférico) |
| Núremberg | €700–1,100/mes (centro); €560–850/mes (área periférica) |
| Bremen | €650-1,000/mes (centro); €520-800/mes (periférico) |
Herramientas y plataformas
- ImmobilienScout24
El mayor portal inmobiliario de Alemania.
- Immowelt
Viviendas para alquiler y venta.
Portales gubernamentales
- Federal Government of Germany — Germany's Federal Cabinet official website — policy, legislation, news, and government programs
- Federal Office for Migration (BAMF) — German visas, EU Blue Card, asylum, integration courses, and permanent residency
- Federal Central Tax Office (BZSt) — Tax ID (IdNr) registration, tax identification lookup, withholding tax refunds — the key authority for foreign taxpayers in Germany